NB: Avant toute chose, je vous précise avoir
été comptable pour un notaire pendant plus de 5 années, je pense donc être crédible sur ce que je vais vous exposer à travers cet article, à savoir le fonctionnement des frais de notaire, leurs montants, mais encore le détail des différentes catégories de ces frais.
1-NON, LE NOTAIRE NE GAGNE PAS TANT D’ARGENT QUE CE L’ON CROIT
La vérité sur les frais de notaires n’est pas souvent très précise dans l’esprit des gens et on peut lire beaucoup de choses sur internet à ce sujet. Beaucoup de personnes trouvent que le notaire facture trop chère ces prestations lorsque vous achetez un bien immobilier (on entend souvent que cela correspond à environ 7% du prix de vente). Sachez que sur ces 7%, le notaire n’en garde environ que 10%. Le reste va à l’Etat ou à des prestataires avec lesquels il travaille pour rédiger votre acte authentique.
Exemple :
Si vous achetez un bien à 100.000 euros, le notaire va vous réclamer environ 7.000 euros d’émoluments. Sur ces 7.000 euros, le notaire n’en gardera que 10% soit environ 700 euros. Le reste sera redistribuer à l’Etat sous forme de taxe, ou à des prestataires comme le cadastre ou le service de la publicité foncière.
*En réalité, les chiffres sont supérieurs. Vous retrouverez à la fin de l’article un lien sur lequel vous pouvez calculer le montant exact des frais de notaire.
2-EXPLICATION PRECISE CONCERNANT LES FRAIS DE NOTAIRES
Il faut savoir que le notaire se fait payer de deux façons, soit par des honoraires, soit par des émoluments.
En terme de vocabulaire, beaucoup peuvent croire que c’est la même chose mais en réalité, il y a une grosse différence.
-
LES HONORAIRES
Les honoraires sont des frais que le notaire peut fixer librement lorsque vous faites appel à lui pour des actes ne figurant pas dans le décret initial du 8 Mars 1978 (décret modifié à plusieurs reprises depuis) qui réglemente, de manière identique à tous les notaire, le tarif de leurs prestations.
* Je vous mets un lien à la fin de cette article qui vous redirigera vers ce décret pour que vous puissiez le lire si cela vous intéresse.
Il est donc tout à fait possible de négocier ces honoraires en disant tout simplement au notaire que ces tarifs sont plus élevés que ceux de son confrère de la ville d’à coté.
Parmi les actes pour lesquels vous devrez payer des honoraires, nous pouvons par exemple trouver :
- des ventes de fonds de commerce
- des statuts de sociétés (SCI,SARL,SAS etc…)
- des conseils juridiques
- des aides aux déclarations fiscales (IRPP, ISF, SCI etc…)
- les testaments olographes uniquement c’est à dire écrit de votre propre main
Pour être rémunéré par des honoraires, le notaire doit vous faire signer au préalable un article 4 (ou 13 selon la prestation). Ceci est l’équivalent d’un devis. Sur ce document, doit être très précisément indiqué l’identité deux parties (le notaire et vous), la tâche effectuée, le montant hors taxe, le montant de la tva et son taux, et enfin le montant toute taxe comprise (TTC).
Pour votre information, beaucoup de notaire vous font signer ce document en aval de la prestation et vous êtes tout à fait en droit de lui dire que vous refusez de signer ce document et par conséquent de le payer (si vous avez déjà le document qu’il vous a préparé entre les mains bien évidemment).
2. LES EMOLUMENTS
Les émoluments sont eux, je le répète, fixé par un *décret et applicable de la même façon pour tous les notaires. Nous retrouvons ici, tous les actes authentiques dans lesquels il y un bien immobilier (vente, donation, attestation de propriété immobilière etc…) mais aussi les déclarations de successions, les PACS, les contrats de mariage etc…
Et dans les émoluments, nous trouvons plusieurs sous catégories :
- les émoluments du notaire (fixes ou proportionnels) pour la rédaction de l’acte
- les émoluments de formalités pour la réalisation de toutes les tâches accomplies par l’office notarial pour rédiger l’acte authentique, par exemple lorsqu’il font une photocopie ou pour scanner un document (et je précise que le calcul est fait selon le nombre de pages photocopiées et/ou scannées). Cela peut paraître choquant mais je vous assure que cela est vrai.
- les droits de mutations et la contribution de sécurité immobilière (CSI) qui représente la très grande majorité des « frais de notaire », qui pour le coût, ne fait que collecter ses fonds pour les reverser à l’Etat par la suite, dans un délai d’un mois maximum, sous forme de taxe.
Ces émoluments sont, au contraire des honoraires, totalement incompressibles ou innégociables et j’entends souvent dire le contraire à ce propos.
Certains vous diront que vous pouvez négocier les émoluments, par exemple, en demandant à votre vendeur de lister les biens mobiliers pour réduire la facture globale des frais de notaires.
Alors ceci est à la fois vrai et à la fois faux.
En effet, il faut savoir que lorsque vous achetez un bien immobilier, les émoluments du notaire sont calculés sur une base qui est représenté par le prix de vente du bien immobilier.
Concernant la base servant aux émoluments revenant à l’Etat (droits de mutation et CSI), elle est calculée sur le prix de vente du bien immobilier, déduction faite du prix des biens mobiliers s’il y a lieu.
Par conséquent, vous n’avez pas à négocier ce point car le notaire DOIT LE FAIRE SANS QUE VOUS LE LUI DEMANDIEZ. Et si ce n’est pas le cas, fuyez et changez immédiatement de notaire car il a très mal fait son travail et à renfloué les caisses de l’Etat sur votre dos.
3-QUI PAYE LES FRAIS DE NOTAIRE DANS LE CADRE D’UN ACHAT IMMOBILIER?
Il est coutume que ce soit à l’acquéreur de payer les frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier, mais vous pouvez parfaitement faire ce que l’on appelle juridiquement un « acte en main » et donc de faire payer les frais de notaires à votre vendeur. Mais ceci rentre dans les paramètres de la négociation avec la partie adverse et est d’ailleurs parfois très utile pour obtenir votre crédit plus facilement car un banquier prête plus simplement à un acquéreur qui ne paient pas les frais de notaire (crédit à 100%) qu’à un acquéreur réclamant un prêt à 107% (prix de vente + frais de notaire).
Si vous souhaitez utiliser ce processus, servez vous de votre notaire pour expliquer ceci au vendeur. Attendez donc de vous retrouver devant le notaire pour faire cette demande car il probable que vous fassiez peur à votre vendeur en lui demandant de payer les frais de notaire. Le notaire lui expliquera alors qu’il peut augmenter le prix de vente, que vous avez déjà négocié, du montant des frais de notaire, uniquement si le montant de l’éventuelle plus value immobilière payé par le vendeur n’est pas revu à la hausse à cause de cette demande.
4-CONCLUSION
Pour finir, je vous ai dit un peu plus haut que les émoluments du notaire étaient incompressibles mais, il y a encore une dernière chose à savoir. Concernant les émoluments revenant aux notaires (uniquement la partie émoluments fixes ou proportionnels et non les émoluments de formalités), le notaire a la possibilité de vous faire une remise. Remise qui doit obligatoirement être de 100%. Vous comprenez donc bien que pour pouvoir accéder à cela, il vous faudra soit être de sa famille, soit de un de ses proches, soit être son salarié ou encore vous associer avec lui ou un de ses salariés pour acheter un bien immobilier.
Dites moi dans les commentaires ci-dessous si tout est désormais plus clair pour vous à propos des frais de notaires et si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à me poser vos questions car il est plus prudent pour un investisseur de connaitre parfaitement ce que sont les frais de notaires et ses subtilités.
No comments yet.