La fiscalité est un point à ne pas négliger dans votre prise de décision avant d’investir en immobilier.

Mais c’est surtout une partie méconnue de la majorité des investisseurs (ou apprentis investisseurs), ce qui les conduit à des erreurs monumentales dans leurs stratégies, pouvant parfois les mener à de gros problèmes financiers.

Une fois n’est pas coutume, savoir s’entourer des meilleurs est indispensable. Une expert comptable coûte souvent très chère aux yeux d’un « primo-accédant » , mais ces conseils et les décisions qu’il va vous aider à prendre, vous feront économiser de l’argent ou vous éviteront de faire des erreurs à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Une interrogation fiscale qui ressort souvent quand on souhaite investir via une SCI (société civile immobilière) est de savoir s’il faut créer une SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).

C’est pourquoi, dans cet article, je vais vous énumérer quelques orientations de réponses qui pourront vous aider à prendre votre décision.

Notez bien que chaque cas est particulier et que vous n’y trouverez pas forcément 100% de satisfaction selon votre cas et selon le régime fiscal choisi.

Je répète souvent autour de moi que, si vous souhaitez gagner de l’argent grâce à l’immobilier, il faut savoir accepter de payer des impôts.

La méthode « zéro impôts » sur toute une vie n’existe pas, vous pouvez l’optimiser très fortement mais pas l’effacer.

 

1) SCI SOUMISE A L’IR (IMPÔTS SUR LE REVENU)

NB: Par défaut, les SCI sont des sociétés soumises à l’IR. Mais vous pouvez opter pour l’option « impôt sur les sociétés »

1) LES TRAVAUX

Si le bien que vous avez trouvé contient beaucoup de travaux, il est préférable que vous constituiez, dans un premier temps, une SCI à l’IR (je vous expliquerai plus bas pourquoi j’ai écrit « dans un premier temps »).

En effet, le montant des travaux vous permettra, s’ils sont importants, de faire ce que l’on appelle du « déficit foncier ».

Ce qui signifie que vous allez réduire votre base imposable d’impôt sur le revenu, à hauteur du montant des travaux et ceux, jusqu’à 10700 euros par an pendant 10 ans.

Par la suite, lorsque le montant du déficit foncier a été totalement apuré, sur la totalité du montant des travaux, vous pouvez passer votre SCI en SCI soumise à l’IS. Par contre, faire le chemin inverse n’est pas possible.

Vous pouvez également, et dans l’idéal pour réduire considérablement ses impôts sur le long terme, acheter régulièrement des biens avec des travaux importants, une fois le déficit foncier du précédent achat totalement utilisé.

2) LES PROGRAMMES DE DEFISCALISATION

Si vous achetez un bien immobilier neuf via une SCI dans le but de le louer, celui ci sera automatiquement soumis à l’impôt sur le revenu.

En effet, les programmes de défiscalisation comme Borloo, scellier, de robien, pinel etc… sont des programmes qui vous permettent de réduire vos impôts sur le revenus. Ils ont pour but de vous inciter à acheter du neuf pour que la France, qui manque cruellement de logement, en possède plus.

Attention tout de même à la stratégie que vous adopterez avec ce genre d’investissement, car acheter un appartement avec un programme de défiscalisation, peut fortement vous bloquer sur vos prochains achats immobiliers. Car effectivement, vous économiserez des impôts sur le revenu grâce à cela, mais vous allez très souvent devoir faire un effort d’épargne pour combler l’écart entre le loyer (plafonné par l’état et dont le montant est bien moins important que si vous louiez ce même bien mais dans l’ancien) et le montant de votre mensualité de crédit. Ce qui ne plaira pas forcement à votre banquier lorsque vous lui demanderiez un nouveau crédit;

Ce genre de programme est, à contrario, très intéressant dans le cadre d’un achat d’un TAB (terrain à bâtir). Vous économisez d’un coté un maximum d’impôt, jusqu’à éteindre totalement vos impôts sur le revenus, et allez faire une forte plus-value sur la revente de ou des maisons construites sur ce terrain.

3) ANTICIPER SA SUCCESSION

Nous rentrons dans une période de « papy boom » suite aux forts taux de natalité post seconde guerre mondiale.

Nombreux d’entre vous pensent donc à leurs successions du fait de leurs ages avancés. Et (très) nombreux sont ceux qui n’aiment pas payer d’impôts.

Mais très peu se soucie des impôts que leurs successions vont faire engendrer à leurs héritiers, et c’est bien dommage !

Pour éviter de payer une forte somme lors de votre succession , vous pouvez créer une SCI soumise à l’IR en y faisant un apport en capital de votre bien immobilier. Vous ferez ensuite une donation des parts sociales en nue propriété de la sci à vos héritiers. Ceci est valable que ce soit pour votre résidence principale ou pour des investissements locatifs.

Décontractez-vous, en cas de querelle avec vos héritiers, ceux-ci ne pourront vous mettre à la porte de chez vous car vous aurez garder l’usufruit des parts sociales de la société, tout en étant gérant de cette dernière.

L’usufruit est le fait de profiter pleinement du bien en y habitant ou en y percevant les loyers s’il est loué.

4) ACHAT REVENTE

Si vous achetez un bien pour le rénover totalement et le revendre pour dégager une plus value, la SCI à l’IR est faite pour vous car, que ce soit en IR ou IS, vous payerez de la plus value immobilière lors de la revente (qui sera en plus, moins élévé en IR qu’en IS), mais dans une SCI soumise à l’IS, vous allez devoir payer de l’impot sur les sociétés en plus sur cette plus value.

 

2) SCI SOUMISE A L’IS (IMPÔTS SUR LES SOCIÉTÉS)

Il faut savoir dans un premier temps que, dans une SCI soumise à l’IS, vous allez pouvoir fiscalement déduire l’amortissement des murs du bien immobilier.

En des termes plus simples, vous allez créer une charge que vous ne payerez pas financièrement, mais que vous allez constater comptablement et fiscalement parlant.

C’est génial non ? Déduire quelque chose que l’on n’a pas payé.

Pour être plus précis, l’amortissement de votre appartement consistera à enregistrer une écriture comptable représentant la perte de valeur de votre bien en question.

Exemple sur achat d’un appartement de 100000 euros :

-l’administration fiscale considère que les murs correspondent à 80% du montant total de l’achat soit 80000 euros. Les 20000 restant représente la terre.

un amortissement d’un bien immobilier s’étale en moyenne (et pour fin simple dans le calcul pour ne pas vous perdre) sur 30 ans, en sachant que des éléments tel que le gros oeuvre sont en réalité plutôt sur 50 ans et l’agencement intérieur sur 10.

Cela veut donc dire que vous pouvez déduire de votre base imposable 80000 X 30 soit environ 2666.66 euros (calcul simplifié mais très proche du résultat trouvé par votre expert comptable).

Je vous rappelle que ces 2666.66 euros ne peuvent pas se déduire de la base imposable d’une SCI à l’IR.

Vous savez donc que si vous avez 2666.66 euros de loyer annuel, votre résultat sera de 0 et vous n’aurez pas d’impôt sur les sociétés à payer.

1) BIENS IMMOBILIERS SANS OU AVEC TRÈS PEU DE TRAVAUX

Contrairement à l’imposition sur le revenu, les travaux vont être ici amortis, à l’instar de ce qui est inscrit juste au dessus sur l’amortissement des murs mais cette fois ci sur 10 ans, et non être mis en charge.

Ce qui veut dire que s’il y a peu de travaux et que vous êtes à l’IR, vous allez avoir que très peu de charge (hormis les interets si achat avec un crédit) et donc une base imposable importante qui fera mal à votre porte monnaie en cas de tranche marginal d’imposition élevé dans votre foyer fiscal.

Il serait donc beaucoup plus prudent dans ce cas d’utiliser une SCI à l’IS.

Dans mon cas, j’investi beaucoup dans des régions autres que la région parisienne et si possible sans travaux et déjà loué. La SCI à l’IS était donc indispensable pour moi.

2) LOCATION SAISONNIERE

 

Si vous souhaitez faire de votre bien immobilier une résidence locative pour touristes et pour de très courtes périodes, la SCI à l’IS s’imposera forcément par défaut à vous. En effet, pour faire de la location saisonnière, il faut forcément meubler votre bien et qui dit « meublé » dit société à but commerciale et non plus civile. Et une société commerciale est forcément soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

 

N’hésitez pas à posez vos questions ci-dessous si vous avez encore des doutes et dites moi également dans les commentaires quel type de sci vous avez ou allez choisir et pourquoi !