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Les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier avec une SCI

Acheter un bien immobilier via une SCI est très à la mode de nos jours.

Certaines personnes le font d’ailleurs sans réfléchir, après avoir entendu leurs voisins raconter avoir utilisé ce procédé, pour eux même investir dans l’achat de leurs résidences principales.

Mais acheter en SCI contient des nombreux avantages, mais également quelques inconvénients. Et selon votre profil et vos ambitions, il sera plus ou moins judicieux de créer ce type de société pour investir dans l’immobilier.

Rappelons que la SCI est une société dite « civile » qui permet d’acquérir des biens immobiliers.

1) Les avantages

      1-Acheter plus, plus gros et plus facilement

La création d’une société signifie qu’il faut être au moins deux personnes (physiques ou morales), qui deviendront associés. Une société ne peut contenir qu’un seul associé. Et il est fort logique de reconnaitre que si vous investissez à plusieurs, vous avez une capacité d’acheter, mais surtout une capacité d’emprunt beaucoup plus importante.

Faire une demande de crédit auprès d’une banque a plus de poids à plusieurs, puisque le banquier peut obtenir plus de garantie de remboursement en contrepartie. Il sera donc plus enclin à vous accorder le crédit. Un banquier cherchera toujours à se couvrir en cas de non remboursement des échéances du crédit. Par conséquent, plus vous êtes nombreux, moins il prendra de risque.

Par ricochet, plus vous êtes nombreux dans votre SCI, plus vous pouvez vous permettre de demander un crédit plus important. Ce qui vous permettra, non pas d’acheter un petit studio, mais pourquoi pas, un immeuble de rapport contenant plusieurs appartements, ou alors un très grand appartement et le diviser pour en faire plusieurs petits appartements. De plus, il est plus facile d’acheter ces types de bien, puisqu’il existe beaucoup moins d’investisseurs pour des immeubles ou des grands appartements, que d’investisseurs pour petit studio ou T2, qui peut concerner les personnes cherchant à se procurer leurs résidences principales ou alors les investisseurs débutants dans l’investissement locatif. Seul inconvénient ici, c’est que le peu de concurrents qu’il y aura en face de vous dans la course à l’achat immobilier, seront des investisseurs aguerris et probablement riches et multi-propriétaires.

      2- Eviter l’indivision

Vous pouvez très bien acheter un bien immobilier à plusieurs, sans effectuer de SCI. Cela signifie que vous êtes en indivision, dans le cas ou vous n’êtes pas mariés avec le co-acheteur. Par conséquent, si vous achetez avec un co-acheteur qui est un membre de votre famille, un ami, votre concubin ou conjoint de PACS, vous entrez dans le cadre de l’indivision.

Mais acheter un indivision comporte un gros défaut.

Si vous venez à ne plus vous entendre avec votre co-acheteur, celui-ci peut décider de vendre ou faire une donation de sa partie de l’appartement. Mais rien ne lui oblige à vous vendre ou vous faire donation de sa partie du bien immobilier. Vous pouvez donc vous retrouver à devoir partager votre bien avec votre pire ennemi.

La SCI vous permettra donc d’éviter cela puisque dans le cas ou un des associés souhaite vendre ses parts de la SCI qui détient le bien immobilier, les autres associés seront prioritaires pour les racheter ou alors, auront leurs mots à dire pour accepter ou refuser celui ou celle qui rachètera les parts à vendre. Précision et rappel: Dans le cadre d’un achat en SCI, c’est bien la société qui est propriétaire du bien et non pas les associés que contient la SCI.

      3- Transmission du patrimoine

La SCI a l’énorme avantage de faciliter la transmission de son patrimoine, que ce soit de son vivant ou lors d’une succession. En effet, il est plus simple de partager des parts sociales d’une société que de partager un appartement en cas de conflits entre les héritiers.

Pour couronner le tout, elle comporte des avantages fiscaux qui permettent à vos héritiers, de faire de grosses économies lors de la transmission grâce à des décotes et abattements appliqués par le notaire lors des donations et/ou successions.

2) Les inconvénients

       1- Tenue d’une comptabilité

Qui dit société, dit comptabilité. Et ne s’improvise pas comptable qui le veut. Par conséquent, sauf si vous êtes comptable, vous allez devoir faire appel à un expert comptable si vous investissez avec une SCI.

Non seulement, la comptabilité et la fiscalité sont complexes, mais elles sont couteuses également. Vous pouvez compter environ 600 euros hors taxes pour votre premier bien immobilier, et 200 euros hors taxes pour chaque bien supplémentaire. Attention donc à ces frais puisqu’ils peuvent mettre un sérieux coup à votre rentabilité net.

Petite précision, la comptabilité d’une SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu) n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée. En effet, dans le cadre d’une donation ou une succession, l’expert comptable et le notaire vont devoir calculer le montant de vos parts à transmettre, ainsi que votre compte courant d’associés. Et sans la tenue d’une comptabilité, c’est impossible.

N’écoutez donc pas ceux qui vous expliquent que vous pouvez remplir vous même votre déclaration fiscale 2072, en lisant la notice ou en regardant sur internet. Il est vrai qu’avec un peu de sérieux et curiosité, vous y arriverez. Mais arrivera le jour où vous allez devoir transmettre vos parts de SCI et seule la tenue d’une comptabilité pourra le permettre. La comptabilité et la fiscalité sont deux choses différentes.

      2- Le juridique

A l’instar de la comptabilité, vous allez devoir effectuer ce que l’on appelle une « assemblée générale ordinaire » tous les ans, au plus tard six mois après la clôture de votre exercice comptable.

Pour certain, ceci peut paraitre comme étant une formalité. Mais légalement, il y a une procédure très stricte à suivre, à savoir convocation des associés par LRAR, rédaction du procès verbal d’assemblée générale, etc..

L’assemblée générale est une réunion permettant aux associés de prendre majoritairement des décisions comme par exemple l’affectation du résultat.

Vous pouvez parfaitement faire appel à un professionnel pour vous assister dans ces démarches (notaire, avocat, expert comptable) pour un cout annuel d’environ 300 euros hors taxes. Je vous le conseille d’ailleurs fortement, puis, par la suite, vous pourrez utiliser les trames des documents fournies par ce professionnel pour établir vous mêmes ces démarches.

 

Vous aurez donc compris, dans cet article, que la SCI ne peut correspondre à tous les profils. Il est judicieux de demander des conseils à des professionnels qui sauront vous dire si oui ou non, vous avez intérêt à constituer une SCI.

Et vous, dites moi dans les commentaires si vous êtes associés d’une SCI, si vous comptez le devenir et pourquoi.

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